Quando si vende casa quali tasse si paganoQuando si vende casa è importante fare chiarezza su quali tasse e spese si pagano, cosi da avere da subito il quadro generale dell’ operazione ben in mente ancor prima di partire.

Purtroppo molti agenti immobiliari fanno orecchie da mercante quando si tratta di dire quali sono le spese che il cliente deve sostenere quando vuole vendere o acquistare casa.

Ci hai fatto caso anche tu? Non ho mai capito perchè, forse per paura di perdere il cliente, forse per paura di avere 799 case in vendita e non 800… sinceramente, non lo so.

Poi però, magicamene queste spese compaiono dal niente (molto spesso quando ormai la proposta di aquisto è firmata e sei dal notaio), e quindi creano un notevole disagio… sono sempre spese in più che non erano calcolate…

E’ quindi importante sapere quali e quante sono queste spese, ancora prima di intraprendere il viaggio. Ti dico subito che la maggior parte delle spese sono a carico dell’ acquirente.

Ecco quando si vende casa quali tasse si pagano:

1) Registrazione della promessa di compravendita (detto anche compromesso – a carico dell’ acquirente)

  • Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla data di stipula (dalla firma) per ragioni fiscali (in caso di ritardo viene applicata una sanzione del 30% sulle somme dovute, più gli interessi legali).
  • Servono almeno due copie del contratto preliminare (perchè una è trattenuta dall’Agenzia delle Entrate).
  • Va applicata una marca da bollo da 16 euro, ogni 100 righe (o 4 facciate) del contratto.
  • C’ è una tassa fissa di 200 euro oltre alle imposte sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra.
  • Sull’ acconto, se la vendita è soggetta ad imposta di registro (ES: compravendita tra privati) si applica il 3% (sia per prima casa o seconda) che potrà poi essere dedotto dall’ imposta di registro finale dovuta al rogito notarile, mentre la tassa fissa e le marche da bollo andranno perse. Se invece la vendita è soggetta ad IVA (ES: compravendita tra privato e costruttore) è obbligatorio, per l’acconto, produrre fattura con relativa aliquota al 4% (prima casa), al 10% (seconda casa), al 20% (casa di lusso), e quindi non c’è versamento di imposta di registro.
  • Sulla caparra invece si applica sempre l’imposta di registro allo 0,5% sia con soggetti IVA sia con soggetti all’imposta di registro.
  • Ricapitolando: sulle compravendite con l’imposta di registro recuperiamo dall’ imposta finale tutte le somme versate per l’acconto e per la caparra tranne le quote fisse (euro 200) e i bolli, mentre su quelle soggette IVA, il registro pagato sulla caparra sarà sempre un costo aggiuntivo rispetto all’ IVA dovuta per l’acquisto.

2) La provvigione dell’Agente Immobiliare (se hai venduto o acquistato casa con lui)

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (ovvero sia dal venditore che dall’ acquirente), se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.

La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, tariffe professionali o di usi sono determinate dal giudice secondo equità art. 1755 c.c.

L’elemento determinante per esigere la provvigione è quindi la casualità tra l’affare che si è concluso e l’intervento del mediatore, non avendo nessuna rilevanza la forma data all’ incarico (verbale o scritta) ne la conclusione definitiva dell’affare.

Infatti, se acquirente e venditore non porteranno a termine il contratto per qualunque causa, è comunque diritto del mediatore trattenere o esigere (se non l’ha ancora ricevuta) la provvigione (il diritto alla provvigione del mediatore si prescrive entro un anno art. 2950 c.c.)

E’ inoltre normale che la provvigione venga applicata ad entrambe le parti (venditore e acquirente) come conseguenza del rapporto imparziale, e che venga pagata al mediatore quando la proposta è stata accettata dal venditore. E’ consigliabile definire l’importo del compenso dell’Agente Immobiliare all’ inizio del rapporto di collaborazione.

Se hai sentito anche tu delle storie di raggiri da parte delle agenzie immobiliari e hai paura che capiti anche a te, scarica ora la guida gratuita:” 8 errori che devi evitare per non svendere casa e perdere soldi”.

3) Costo del notaio (il notaio viene scelto e pagato dall’ acquirente)

Il compenso al notaio, è dovuto sia per la stipula dell’atto di acquisto, sia per la stipula dell’eventuale atto di mutuo (sono due atti separati). Ovviamente se  una persona non deve fare il mutuo, i costi dell’ atto del mutuo non ci saranno.

I costi sono stabiliti da delle tabelle professionali. Io ti consiglio di far fare qualche preventivo cosi puoi scegliere il migliore. (I preventivi sono gratuiti). Nei costi del notaio sono compresi anche i bolli, le visure ipotecarie, e l’IVA sul compenso. Alcuni notai fanno pagare il compromesso, altri no.

4) Quali sono le imposte sull’acquisto della casa (che paga l’ acquirente):

  • L’imposta di registro, è l’ imposta che dà data certa all’ atto di compravendita. Può essere versata in misura fissa o in misura proporzionale (in quest’ ultimo caso con aliquote variabili) a seconda di vari casi. L’ aliquota ordinaria è pari al 9%. Mentre viene pagato 2% se la compravendita ha per oggetto beni immobili (e le sue pertinenze, comprese nelle categorie catastali C/2, C/6 C/7) e se chi compra usufruisce delle “agevolazioni prima casa”. Per ultima, la misura fissa, pari a 200€, viene pagata quando l’ atto è: o soggetto ad iva, o sottoposto a condizione sospensiva, o quando ha per oggetto un bene immobile situato all’ estero.

 

  • L’imposta ipotecaria, consente la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari. Dal 1° Gennaio 2014, possiamo dire che è praticamente sempre in misura fissa, ed è pari a 200€ se l’ atto di acquisto a cui si applica è soggetto ad iva, oppure è pari a 50€ se l’ atto di acquisto a cui si applica è soggetto ad imposta di registro (è ininfluente che si tratti di “prima casa” o meno).

 

  • L’imposta catastale, consente di trascrivere il nuovo nome del proprietario all’Agenzia del Territorio ed è dovuta per i trasferimenti di immobili a titolo oneroso o gratuito. Anche qui: 200€ per atti soggetti ad iva, oppure 50€ per atti soggetti ad imposta di registro (anche qui è ininfluente che si tratti di “prima casa” o meno).

 

  • L’ IVA viene pagata per l’acquisto di immobili dal costruttore. La cessione degli immobili, è soggetta ad iva solo nel caso in cui il costruttore ha costruito o ristrutturato l’ immobile da meno di 5 anni. Se sono passati più d 5 anni, il costruttore può scegliere di non far pagare l’ iva all’ acquirente, ma fargli pagare l’ imposta di registro (perchè viene a costare meno). L’ iva da pagare in caso di acquisto dal costruttore è il 4% per le abitazioni e le loro pertinenze (C/2, C/6 C/7), se sussistono i requisiti per acquisto come “prima casa”. Se non sussistono le condizioni “prima casa”, allora è pari al 10%. Infine, è pari al 22% in tutte le altre ipotesi.

Per calcolare a quale somma corrispondono le percentuali di imposte sopra riportate, leggiamo il prossimo punto, ovvero

Come calcolare la base imponibile:

Nel caso di vendita con IVA, la base imponibile è il valore dell’ immobile dichiarato nell’ atto notarile di acquisto. Esempio: se il costruttore dichiara che ha venduto a 200.000 €, la base imponibile è 200.000 euro

Nel caso invece di vendita soggetta ad imposta di registro, ovvero tra un acquirente privato ed un venditore privato (o anche tra un privato e un Costruttore che vende dopo 5 anni dalla fine dei lavori dell’immobile, e che decide di non applicare l’IVA, ma applicare l’imposta di registro), la base imponibile è il “valore catastale dell’immobile” (che è il valore minimo che l’ agenzia delle entrate da a casa tua), che viene calcolato in maniera sintetica in questo modo:

– se chi acquista gode dei benefici prima casa: Rendita Catastale x 115,5
– se chi acquista non gode dei benefici prima casa: Rendita Catastale x 126

La rendita catastale, la trovi sulla “visura catastale” della casa (vedi esempio sotto cerchiato in rosso)

rendita catastale per determinare i costi di acquisto della casa

 

Quali sono i requisiti per avere i benefici Prima Casa?

  • Il primo requisito indispensabile per avere le agevolazioni, è che l’immobile non rientri in queste categorie catastali, che sono considerate “di lusso”:

– A1 (Abitazioni di tipo signorile)

-A8 (Abitazioni in ville)

-A9 (Castelli, palazzi con pregi artistici o storici)

  • l’immobile deve essere nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi da quando viene fatto l’ atto notarile, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.
    Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
    Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
  • l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’ altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
  • non bisogna essere titolari su tutto il territorio Italiano, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su un’ altra casa acquistata dal coniuge con le agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

5) Imposta sostitutiva sul mutuo:

  • 0,25 % sulla cifra che da la banca, se si acquista come prima casa.
  • Il 2 % sulla cifra che da la banca, se si acquista come seconda casa.

In caso di acquisto usufruendo di un mutuo come Prima Casa, si possono detrarre gli interessi passivi nella misura del 19% su un massimo di euro 4.000 di interessi passivi pagati nell’ arco di un anno solare. Per ottenere questo è necessario portare la residenza nell’ immobile che si è acquistato entro 12 mesi dal rogito notarile.

Ti faccio presente che quando si prende un mutuo bisogna tener conto anche di:

  • costo della pratica del mutuo (istruttoria) da parte della banca
  • costo della perizia necessaria per la valutazione del valore dell’immobile, da parte della banca.

 

Ricapitolando, quando si vende casa quali tasse si pagano? la maggior parte delle spese di acquisto sono a carico dell’ acquirente. Il venditore paga solo la provvigione all’ agenzia immobiliare, ed eventualmente un tecnico se la casa va messa a posto per la vendita.

Come vedi ci sono un bel po’ di cose da sapere quando vuoi vendere o acquistare casa.

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